150.000 Căn Condotel Mắc Cạn: Bài Học Từ Cam Kết Lợi Nhuận Ảo

Theo CafeF ngày 2/9/2026, cả nước hiện có khoảng 146.438 căn condotel, trong đó riêng giai đoạn 2022 đến tháng 6/2026 đã phát triển thêm 35.538 căn, tập trung tại các địa phương có thế mạnh du lịch như Bình Thuận, Phú Quốc, Đà Nẵng và Bà Rịa - Vũng Tàu. Phần lớn số này, theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đang rơi vào tình trạng "mắc cạn" cả về pháp lý lẫn thanh khoản, để lại nhiều bài học cho nhà đầu tư cá nhân từng đổ tiền vào phân khúc này giai đoạn 2016-2020.

Vì sao hàng trăm nghìn căn condotel rơi vào cảnh mắc cạn

Nguyên nhân cốt lõi, theo phân tích được CafeF dẫn lại từ HoREA, nằm ở việc nhiều dự án condotel hình thành trong giai đoạn 2007-2020 thiếu khung pháp lý đầy đủ, dẫn tới vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận trên đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng 50 năm. Song song đó, không ít chủ đầu tư từng đưa ra mức cam kết lợi nhuận 10-12% mỗi năm để thu hút dòng vốn, trong khi công suất khai thác thực tế nhiều thời điểm chỉ đạt 30-50%, không đủ bù đắp lãi vay ngân hàng và chi phí vận hành. Khi cam kết bị dừng, tài sản của nhà đầu tư rơi vào thế "hai không": không tạo đủ dòng tiền khai thác, cũng khó bán lại với mức giá kỳ vọng.

Bài học đắt giá cho nhà đầu tư cá nhân

Từ thực trạng trên, giới chuyên gia bất động sản nghỉ dưỡng đúc kết một số nguyên tắc mà nhà đầu tư cần ghi nhớ trước khi xuống tiền vào bất kỳ sản phẩm nghỉ dưỡng nào:

• Thận trọng với cam kết lợi nhuận vượt xa mặt bằng thị trường: mức cam kết 10-12%/năm từng khiến nhiều người bỏ qua bước thẩm định dòng tiền thực tế của dự án.
• Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý và loại hình sử dụng đất trước khi ký hợp đồng, đặc biệt là thời hạn sở hữu và khả năng cấp giấy chứng nhận.
• Hạn chế đòn bẩy tài chính quá mức: nhiều nhà đầu tư vay tới 70-90% giá trị tài sản, khiến áp lực trả lãi trở thành gánh nặng ngay khi thị trường điều chỉnh.
• Ưu tiên tài sản có khả năng khai thác dòng tiền thực thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào cam kết của chủ đầu tư.

HoREA đề xuất gỡ nút thắt pháp lý

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, được CafeF dẫn lời nhấn mạnh việc phát triển bất động sản phục vụ mục đích du lịch, lưu trú cần được quy định đồng bộ để vừa bảo vệ quyền lợi khách hàng, vừa đảm bảo hiệu quả quản lý nhà nước. Hiệp hội này đề xuất cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua bất động sản nghỉ dưỡng, đồng thời chuẩn hóa hợp đồng điện tử với các nền tảng cho thuê ngắn hạn như Airbnb, Booking.com, Agoda và yêu cầu các nền tảng quốc tế khấu trừ, nộp thay thuế thu nhập cá nhân cho chủ sở hữu. Đây được xem là bước đi cần thiết nhưng cũng cho thấy quá trình hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình này vẫn cần thêm thời gian.

Dòng vốn dịch chuyển sang sản phẩm dòng tiền thực

Trong bối cảnh đó, xu hướng lựa chọn của nhà đầu tư đang thay đổi rõ rệt: thay vì chạy theo cam kết lợi nhuận ngắn hạn, dòng tiền có xu hướng tìm về những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực kết hợp khai thác cho thuê bền vững, tại các vị trí có lợi thế du lịch tự nhiên lâu dài. Tại Nha Trang, khu vực Bãi Tiên - một trong số ít bãi biển tự nhiên còn nằm ngay trong lòng thành phố - đang ghi nhận sự xuất hiện của các dự án theo hướng này, trong đó có Libera Nha Trang, hướng tới nhóm khách hàng tìm kiếm bất động sản để ở kết hợp khai thác dài hạn thay vì phụ thuộc vào các cam kết lợi nhuận mang tính thời điểm. Đây cũng là bài học lớn nhất mà thị trường condotel để lại: giá trị bền vững của một bất động sản nghỉ dưỡng nằm ở pháp lý minh bạch và dòng tiền thực, không phải ở những con số cam kết trên giấy.

Bài viết tổng hợp từ nguồn công khai — mang tính tham khảo, không phải cam kết lợi nhuận. Hotline tư vấn: 0941 776 111.