Thanh khoản yếu đi nhưng giá chưa hạ là bức tranh đáng chú ý của phân khúc căn hộ quý III/2026. Theo Thời báo Ngân hàng, giao dịch căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM sụt giảm rõ rệt so với các quý trước, trong khi giá bán sơ cấp vẫn neo ở vùng cao kỷ lục.
Số liệu giá: Hà Nội cao hơn TP.HCM
Theo số liệu Thời báo Ngân hàng dẫn lại từ các báo cáo thị trường quý III, giá bán trung bình căn hộ khu vực trung tâm Hà Nội đạt khoảng 127 triệu đồng/m², tăng 6% so với quý trước và tăng 41% so với cùng kỳ. Tại TP.HCM (địa giới cũ), mức giá khoảng 104 triệu đồng/m², tăng 1% theo quý và 10% theo năm.
- Hà Nội: tăng trưởng giá theo năm cao gấp hơn bốn lần TP.HCM.
- TP.HCM: giá đi ngang theo quý, cho thấy sức chịu đựng của người mua đã chạm ngưỡng.
- Khoảng cách giá giữa hai thị trường ở khu trung tâm khoảng 20-25%.
Cần lưu ý rằng mỗi đơn vị nghiên cứu dùng phạm vi khảo sát và cách tính khác nhau (giá chào bán hay giá giao dịch, có hay chưa gồm VAT, kinh phí bảo trì). Vì vậy, các con số không nên so sánh trực tiếp giữa các báo cáo.
Vì sao thanh khoản giảm?
Theo phân tích trên báo, sức mua suy yếu chủ yếu do khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập tiếp tục giãn rộng. Người mua để ở, nhóm chiếm tỷ trọng lớn của thị trường, phải vay với lãi suất thả nổi sau giai đoạn ưu đãi, nên thận trọng hơn khi ra quyết định. Nhà đầu tư thứ cấp cũng chọn quan sát thay vì xuống tiền.
Về phía chủ đầu tư, chi phí đất, chi phí xây dựng và chi phí vốn cao khiến dư địa giảm giá hạn chế. Điều này phù hợp với diễn biến mà thị trường ghi nhận trong những tuần gần đây: tín dụng bất động sản ở mức cao, tồn kho còn lớn, nhưng giá chào bán sơ cấp chưa có điều chỉnh đại trà.
Góc nhìn phân tích: phân hóa sẽ rõ hơn
Trong bối cảnh này, thị trường nhiều khả năng phân hóa mạnh hơn thay vì đồng loạt đi xuống hay đi lên. Các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, tiến độ rõ ràng và vị trí gắn với hạ tầng đang triển khai sẽ giữ được thanh khoản tốt hơn. Ngược lại, sản phẩm định giá vượt xa khả năng chi trả thực của người mua sẽ mất nhiều thời gian hơn để hấp thụ.
Với người mua, một số nguyên tắc thực tế gồm:
- Tính kịch bản lãi suất thả nổi, không chỉ dựa vào mức ưu đãi những năm đầu.
- So sánh giá theo cùng cơ sở tính (thông thủy hay tim tường, đã hay chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì).
- Kiểm tra kỹ pháp lý, điều kiện bàn giao và năng lực chủ đầu tư.
- Ưu tiên nhu cầu ở thực và khả năng khai thác khi cho thuê, không kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Liên hệ với thị trường phía Nam
Khi giá căn hộ trung tâm TP.HCM đã ở mức trên 100 triệu đồng/m², nhu cầu ở thực có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực vệ tinh có kết nối giao thông thuận tiện về trung tâm. Bình Dương, đặc biệt khu vực Thuận An, nằm trong nhóm được người mua cân nhắc nhờ gần các tuyến vành đai và hạ tầng đang được đầu tư.
Trong nhóm dự án khu vực này, Monrei Sài Gòn tại Thuận An, hợp tác cùng Mitsubishi, là một dự án đáng theo dõi đối với người mua quan tâm đến nhà ở gần TP.HCM. Khách hàng nên tìm hiểu thông tin chính thức từ chủ đầu tư về pháp lý, tiến độ và chính sách bán hàng, đồng thời tự đánh giá khả năng tài chính trước khi quyết định. Mọi nhận định trong bài chỉ mang tính tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư hay cam kết lợi nhuận.
Cần tư vấn chọn dự án phù hợp túi tiền và mục tiêu?
Chúng tôi phân tích cả ưu điểm lẫn rủi ro — tư vấn 1-1 miễn phí, không áp lực.
Xem trang dự án & đăng ký →Bài viết tổng hợp từ nguồn công khai — mang tính tham khảo, không phải cam kết lợi nhuận. Hotline tư vấn: 0941 776 111.