Báo cáo quý III/2026 của các đơn vị tư vấn cho thấy thị trường căn hộ khu vực TP.HCM đang phân hóa: giá chào bán sơ cấp vẫn đi lên, trong khi thanh khoản thứ cấp yếu và nhà đầu tư thận trọng hơn. Sự khác biệt giữa các con số đến từ phạm vi khảo sát và phương pháp tính của từng đơn vị, nên cần đọc cùng nhau thay vì so sánh trực tiếp.
Giá sơ cấp tăng, nhưng không đồng đều
Theo VnExpress dẫn báo cáo của Knight Frank Việt Nam, giá căn hộ chào bán mới tại TP.HCM (địa giới cũ) đạt khoảng 4.210 USD/m², tương đương 110 triệu đồng/m², tăng 3% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ. Nếu tính cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, mức giá bình quân toàn khu vực là 3.754 USD/m² (khoảng 97,6 triệu đồng/m²), tăng 2,3% so với quý II.
Theo VOV dẫn số liệu của CBRE Việt Nam, giá sơ cấp trung bình quý III khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy. Chênh lệch giữa hai nguồn phản ánh cơ cấu sản phẩm: khu trung tâm tập trung dự án cao cấp và siêu sang, còn phân khúc bình dân và trung cấp nằm nhiều ở Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.
Thanh khoản: con số khác nhau, tâm lý giống nhau
- Knight Frank: toàn khu vực giao dịch 7.544 căn, tỷ lệ hấp thụ 45%; riêng TP.HCM cũ bán 2.493 căn, tỷ lệ 38%.
- CBRE: tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới 45%, thấp hơn cùng kỳ 2025.
- Savills: tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường khoảng 32%.
Theo VOV, giá thứ cấp trung bình theo CBRE giảm còn khoảng 60 triệu đồng/m² thông thủy, một số dự án có tệp nhà đầu tư giảm trên 10%. Đại diện Savills nhận định thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá diện rộng, chủ đầu tư vẫn giữ giá và hỗ trợ bằng chính sách bán hàng. Đại diện CBRE cho rằng áp lực đến từ lãi suất cao, thanh khoản thấp và tâm lý thận trọng, trong khi nhu cầu ở thực giữ vai trò chủ đạo.
Nguồn cung dịch về phía Bắc và Đông
Theo CBRE, chín tháng đầu năm toàn thị trường chỉ có 14.028 căn mở bán mới, trong đó hơn 8.400 căn thuộc Bình Dương cũ. Savills ghi nhận hơn 55% nguồn cung mới quý III cũng nằm ở khu vực này. Knight Frank dự báo TP.HCM có thêm khoảng 42.593 căn đến cuối 2027, hơn một nửa ở khu trung tâm. Như vậy, trong ngắn hạn, lựa chọn ở mức giá dễ tiếp cận hơn chủ yếu nằm ở vùng ven có hạ tầng kết nối cải thiện.
Góc nhìn phân tích
Ba điểm đáng lưu ý với người mua và nhà đầu tư. Thứ nhất, giá bình quân tăng một phần do cơ cấu nguồn cung nghiêng về phân khúc cao, không đồng nghĩa mọi dự án đều tăng giá. Thứ hai, chênh lệch giữa sơ cấp và thứ cấp cho thấy khả năng thanh khoản khi bán lại là yếu tố cần tính ngay từ lúc xuống tiền. Thứ ba, khi lãi suất vay vẫn ở vùng cao, cấu trúc dòng tiền và tiến độ thanh toán quan trọng không kém mức giá.
Tiêu chí chọn lọc hợp lý gồm pháp lý rõ ràng, uy tín chủ đầu tư, tiến độ bàn giao và khả năng ở thực hoặc khai thác cho thuê. Đây là các tiêu chí tham khảo, không phải cam kết về lợi nhuận.
Liên hệ dự án
Trong bối cảnh nguồn cung mới tập trung tại Bình Dương cũ, Monrei Sài Gòn tại Thuận An, do Mitsubishi tham gia phát triển, là một dự án người mua có thể đưa vào danh sách so sánh. Khi tìm hiểu, nên đối chiếu chính sách bán hàng, tiến độ thi công, pháp lý và kết nối hạ tầng khu vực với nhu cầu sử dụng thực tế, đồng thời tham khảo thông tin chính thức từ chủ đầu tư.
Quậy Complex — thành phố cuối tuần của TP.HCM tại biển Phước Hải
Căn hộ full nội thất, Wyndham & CBRE vận hành — nhận bảng tính dòng tiền & thông tin chi tiết.
Xem trang dự án & đăng ký →Bài viết tổng hợp từ nguồn công khai — mang tính tham khảo, không phải cam kết lợi nhuận. Hotline tư vấn: 0941 776 111.